不動産特定共同事業は、一般的に投資家から資金を集めたのち、物件を取得し、運営し売却するというサイクルですが、投資家から募集している間に、売り主が別の第三者に土地・建物を売却しかねません。そこで、不特法の許可・登録が済んでいる場合、手出し資金でまず土地を購入する、足りなければ銀行から融資を受ける、または売り主に手付金を多めに払い仮契約をし仮登記をする、所有者からマスターリース契約を結ぶなど方法はいくつかありますが、まず自社の資金で土地を購入し、これを「劣後出資」と管理し、実際に所有権移転登記をします。建物があって、そのまま運営するのか、改修するのか、建替えをするのかいろいろありますが、そうした運営資金を募る、改修する資金を募る、建替え資金を募るなど様々に応用できます。そして集まったこの金額を「優先出資」として扱います。銀行からの融資は、出資ではありませんので別ものです。優先出資と言っても投資家保護の観点からリスクを表示し、クーリングオフの期間も定めた上での契約ですので、実務上、銀行からの融資は、優先出資より上位にあると言っても過言ではありません。

優先出資とは、利益を優先的に分配される権利で、出資金額以上の負担を負うことがない出資です。

劣後出資とは、損失があった場合、劣後出資者がまず負担をします。その負担額を超えて損失が出た場合、はじめて優先出資者が損失を負う形の出資です。

優先出資をする方は、登記に名前が載らないので匿名と呼び、責任も有限責任です。劣後出資者となる事業者は、優先出資者と1対1で契約を交わします。このスタイルを匿名組合契約型と言います。

各投資家が出資をし、不特法事業者と共同の事業を営むことを約することで成立し、現物出資の場合には登記に名前が載り、出資者は無限に責任を負い、共有化された不動産の所有権があるので節税対策にもなる契約スタイルを不動産特定共同事業法では、任意組合契約型と言います。